北京市物業(yè)管理條例實施在即 明確禁止事項 業(yè)主在小區(qū)不可任性而為

近年來，城市化進程加速推進，越來越多的小區(qū)拔地而起，物業(yè)糾紛隨之增多，并引起社會廣泛關注。2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)將取代2010年10月1日施行的《北京市物業(yè)管理辦法》?！稐l例》實施在即，對小區(qū)業(yè)主來說，會有哪些新變化呢?

“業(yè)主”身份的判斷

根據(jù)《條例》的規(guī)定：房屋的所有權人是業(yè)主，其次，公房尚未出售的，產權單位是業(yè)主，已經出售的，購房人是業(yè)主。北京地區(qū)有許多的公房，這些公房大多數(shù)屬于職工的福利分房，這些房屋有的進行了房改，出售給職工，有些雖然未進行房改，但是職工一直居住，對于上述房屋的業(yè)主身份的界定，《條例》也進行了明確，以房屋是否出售作為節(jié)點來判斷業(yè)主是產權單位還是購房人。

再次，業(yè)主還包括：一是尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;二是因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;三是因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;四是因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;五是其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

維護業(yè)主權利 知情權行使有保障

為充分保障業(yè)主知情權的行使，《條例》給物業(yè)公司或其他物業(yè)服務人設定了公示的義務，明確規(guī)定了物業(yè)服務人應當公示的信息：

一是上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算。業(yè)主交納了物業(yè)費，對于交納的物業(yè)費，物業(yè)公司是如何使用的，收入多少，支出多少。新的一年，物業(yè)公司的收支預算情況如何，這些情況物業(yè)公司應當向業(yè)主進行公示。

二是上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。小區(qū)的公共區(qū)域由物業(yè)公司進行維護和管理，在公共區(qū)域也會產生一些費用，例如水電費等。還有一些小區(qū)的公共區(qū)域會進行出租或者其他利用，相應會產生收益。另外，小區(qū)業(yè)主在購買新房時都會交納一筆專項維修資金，對于專項維修資金，有的小區(qū)會支取并使用。按照《條例》規(guī)定，上述內容均是物業(yè)公司應當公示的內容。

三是物業(yè)管理區(qū)域內車位、車庫的出售和出租情況?！稐l例》規(guī)定，物業(yè)公司對于車位、車庫的出租和出售的情況也應當公示，便于業(yè)主知曉上述信息并據(jù)此作出對自己有利的決策。

對于應當公示的內容，物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設置公示欄，如實公示，并且要及時更新信息，也可以通過互聯(lián)網方式告知業(yè)主。對上述內容的了解和知悉，不僅方便業(yè)主知曉物業(yè)服務的詳細情況，也方便業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務人的行為進行監(jiān)督。

明確禁止事項 業(yè)主在小區(qū)不可任性而為

近年來，小區(qū)業(yè)主破壞建筑承重結構、違法搭建、侵占綠地等現(xiàn)象屢見不鮮。本次《條例》根據(jù)實踐情況，對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內不得實施的行為進行了明確規(guī)定：一是破壞或擅自拆改建筑物承重結構、主體結構、私搭亂建、私挖地下空間;二是私拉電線;三是違規(guī)占用、堵塞、封閉消防、疏散通道。

利害關系人發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為后，可以向業(yè)委會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)公司、行政主管部門進行投訴、舉報，業(yè)委會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)公司在收到投訴、舉報后應及時核實信息，信息屬實的要及時進行勸阻，勸阻無效的，要向小區(qū)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或行政執(zhí)法機關報告，行政機關對上述行為可進行行政處罰，包括責令限期改正、拆除、罰款等在內。

參與小區(qū)管理 業(yè)委會委員、候補委員任職有條件

在了解了業(yè)主的權利和義務后，可能有很多業(yè)主想參與到小區(qū)管理，為小區(qū)出份力，參與管理比較直接的方式是在業(yè)主大會成立后，參選業(yè)主委員會。

《條例》對業(yè)主委員會委員的選任條件進行了明確規(guī)定，除了要具備業(yè)主身份、熱愛公益、遵紀守法、本人或近親屬與物業(yè)公司無直接利益關系等條件外，還要求按時足額繳納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修基金或其他應分攤費用以及未被列為失信被執(zhí)行人等情況。對于上述條件，想參選的業(yè)主尤其需要注意以下幾點：一是按時足額繳納物業(yè)費，不存在欠繳專項維修基金或其他應分攤費用的情況。二是未被列為失信被執(zhí)行人。(朱紫陽谷培培 張曉明)