低效用地"變形記"丨姜山：土地歸宗連片喚醒“睡美人”

編者按

隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，土地供需矛盾日益突出，特別是工業(yè)用地不足已成為制約寧波制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的瓶頸之一。另一方面，現(xiàn)有工業(yè)用地存在布局散亂、利用粗放、效率低下等問(wèn)題。如何通過(guò)低效用地整治，提高土地集約利用水平和綜合效益，讓“寸土”長(zhǎng)出“寸金”？為此，寧波打響低效用地整治攻堅(jiān)戰(zhàn)，涌現(xiàn)了一批典型案例。寧波日?qǐng)?bào)報(bào)網(wǎng)端聯(lián)合推出“低效用地‘變形記’”系列報(bào)道，通過(guò)聚焦園區(qū)、企業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)”的新實(shí)踐，探尋寧波解決工業(yè)用地瓶頸的“金點(diǎn)子”。

“受到設(shè)備限制，我們想要的新廠房長(zhǎng)度須超過(guò)50米，但整體面積不能過(guò)大，且只能設(shè)置在一樓。為尋找合適的場(chǎng)地，我們的項(xiàng)目已經(jīng)‘耽擱’好幾個(gè)月了，直到來(lái)到姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)?！弊钥疾焱杲轿磥?lái)工業(yè)社區(qū)后，“清科激光”團(tuán)隊(duì)創(chuàng)始人楊林一直念念不忘，計(jì)劃著盡早回姜山敲定落戶事宜，以免被人“捷足先登”。

從原先低小散企業(yè)散落其間，到如今高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)搶落戶，姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)究竟發(fā)生了什么？

兩年前，姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)所在地塊還使用著一個(gè)名字：星火科技園?？萍紙@內(nèi)散布著40多家低小散企業(yè)，多為小紡織廠、小五金廠、小機(jī)械廠等，還間雜著一些倉(cāng)庫(kù)，空間比較散亂，產(chǎn)業(yè)也相對(duì)低端，畝均稅收2萬(wàn)余元，不到整個(gè)鄞州區(qū)平均的五分之一。

“那時(shí)該地塊上方正在建設(shè)軌道交通3號(hào)線，地理位置優(yōu)越，稱得上姜山鎮(zhèn)的‘黃金地段’，但由于遲遲得不到開(kāi)發(fā)和更新，變成了名副其實(shí)的‘睡美人’，非?？上?。”鄞州區(qū)委常委、姜山鎮(zhèn)黨委書(shū)記、明州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委書(shū)記謝功益感慨地說(shuō)。

經(jīng)過(guò)前期深思熟慮的謀劃，2020年下半年，姜山鎮(zhèn)聯(lián)合寧波市鄞工集團(tuán)有限責(zé)任公司，啟動(dòng)了姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)項(xiàng)目的綜合整治攻堅(jiān)行動(dòng)，在全市率先嘗試以單一主體收購(gòu)的方式，通過(guò)重新整合用地、新建新型廠房、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套等，實(shí)現(xiàn)土地歸宗連片開(kāi)發(fā)，為引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)騰出空間，打造出寧波首個(gè)未來(lái)工業(yè)社區(qū)。

歸宗連片開(kāi)發(fā)的第一步是實(shí)現(xiàn)歸宗，需要把散落在該地塊27位企業(yè)主手里的工業(yè)用地使用權(quán)收歸單一主體，即鄞工集團(tuán)所有，并統(tǒng)一對(duì)企業(yè)主進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。但現(xiàn)實(shí)卻是，多數(shù)企業(yè)主不認(rèn)可。

據(jù)分管該地塊征遷工作的姜山鎮(zhèn)政府三級(jí)調(diào)研員袁文光介紹，主觀層面，企業(yè)主大多長(zhǎng)期在本地進(jìn)行生產(chǎn)、生活，情感上不愿外遷；客觀層面，不同規(guī)模工業(yè)用地適用的評(píng)估系數(shù)不同，導(dǎo)致開(kāi)出的補(bǔ)償價(jià)格不同，不易被部分企業(yè)主接受。還有些企業(yè)主因看好這一地塊的發(fā)展，產(chǎn)生了一定的心理預(yù)期，這更讓協(xié)調(diào)征遷收購(gòu)的過(guò)程困難重重。

為較好平衡企業(yè)主對(duì)貨幣補(bǔ)償價(jià)格的心理落差，姜山鎮(zhèn)從一開(kāi)始就幫企業(yè)主算好了“經(jīng)濟(jì)賬”：企業(yè)主如果想通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地使用權(quán)，不僅會(huì)在轉(zhuǎn)讓的范圍條件、交易規(guī)則等方面受到嚴(yán)格限制，按照現(xiàn)有稅收政策，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓一般需由賣家繳納土地增值稅等，這會(huì)讓他們?cè)谵D(zhuǎn)讓過(guò)程中多繳納30%至60%的增值稅。

“更何況因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼{(diào)整，近期二級(jí)交易市場(chǎng)持續(xù)遇冷。從這個(gè)角度看，我們嚴(yán)格按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予企業(yè)主的貨幣補(bǔ)償價(jià)格，其實(shí)比他們自己去二級(jí)市場(chǎng)交易要?jiǎng)澦阈??！痹墓庹f(shuō)。

姜山鎮(zhèn)政府在征遷收購(gòu)過(guò)程中還用誠(chéng)心換真心，幫助企業(yè)解決了不少發(fā)展中遇到的實(shí)際問(wèn)題。

以最近簽訂征收協(xié)議的某企業(yè)為例，該企業(yè)本就受限于狹小的發(fā)展空間，早早在其他地方購(gòu)置了更大面積的廠房，但在廠房審批環(huán)節(jié)因材料問(wèn)題卡了一些時(shí)間。姜山鎮(zhèn)政府相關(guān)工作人員了解情況后迅速行動(dòng)，全力協(xié)助該企業(yè)整理審批材料、辦理審批手續(xù)，還幫助企業(yè)在近期順利完成了搬遷工作。

目前，地塊內(nèi)已有10家企業(yè)與鄞工集團(tuán)簽訂拆遷協(xié)議，剩余17家正在積極洽談，計(jì)劃在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)清零。

歸宗連片開(kāi)發(fā)的第二步側(cè)重連片開(kāi)發(fā)。在該地塊的軌道以西區(qū)塊，姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)將發(fā)展和引進(jìn)的重點(diǎn)，放在了以新一代信息技術(shù)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新企業(yè)以及智能家電、高端汽配、新材料、時(shí)尚紡織服裝、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。

隨著部分空間被騰出后推倒重建，一幢幢紅磚與玻璃材質(zhì)碰撞的建筑已經(jīng)拔地而起。

“如今，完成連片開(kāi)發(fā)的‘引爆區(qū)’被技術(shù)含量較高的成熟項(xiàng)目‘擠得滿滿當(dāng)當(dāng)’，成為真正的產(chǎn)業(yè)聚寶盆。匯通達(dá)、星控、浙江華聰、航天科工三十五所等9家企業(yè)注冊(cè)落戶并逐步投入運(yùn)營(yíng)?！苯芥?zhèn)發(fā)展服務(wù)辦工作人員胡蕓蕓告訴記者，“引爆區(qū)”旁，總投資約5億元的華瓷移動(dòng)基站和龍訊民爆電子數(shù)碼兩個(gè)項(xiàng)目同樣如火如荼地施工中，廠房主體將于年底竣工，年產(chǎn)值預(yù)計(jì)能達(dá)25億元，貢獻(xiàn)稅收1.2億元。

社區(qū)的“未來(lái)感”遠(yuǎn)不止此。姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)專門(mén)在軌道以東區(qū)塊，為新引進(jìn)的項(xiàng)目人才配套了一系列基礎(chǔ)設(shè)施，未來(lái)將有效破解姜山鎮(zhèn)因商業(yè)樓宇少,很難引進(jìn)研發(fā)型項(xiàng)目的難題，實(shí)現(xiàn)生態(tài)共享、高效智能及產(chǎn)城融合，讓企業(yè)和人才留得住、起得來(lái)、跑得快。

根據(jù)規(guī)劃，姜山未來(lái)工業(yè)社區(qū)到2025年預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)營(yíng)收上百億元，稅收3億元，企業(yè)畝均稅收將攀升至200萬(wàn)元。可以想見(jiàn)，一座集高科技、創(chuàng)新型及服務(wù)型產(chǎn)業(yè)于一體的綠色生態(tài)高效產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合體已經(jīng)呼之欲出。

記者孫佳麗 實(shí)習(xí)生肖陽(yáng) 鄞州區(qū)委報(bào)道組徐庭嫻

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