賣房沒(méi)有通知房客 房客要求買賣無(wú)效 公證人員這樣說(shuō)

“如果他起訴，這房屋買賣真的就無(wú)效了嗎？”近日，余姚市公證處來(lái)了一對(duì)夫婦，他們擔(dān)憂剛買的一套二手房被認(rèn)定為買賣合同無(wú)效。原來(lái)，房客得知房子易主后，說(shuō)賣房事先沒(méi)有通知他們，他們有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還聲稱要起訴新舊兩任房東，請(qǐng)求法院認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

李先生和妻子前段時(shí)間一直在余姚看房，后來(lái)看到這套房子，感到各方面都滿意。當(dāng)時(shí)，雖然老房東周先生告訴他們房子目前是出租狀態(tài)，他之前與租客吳某夫婦簽了3年租期，還剩大半年到期，但雙方都覺(jué)得這不是什么大事，便約定好先辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶以后的租金由李先生收取。

隨后，李先生與周先生順利辦完了過(guò)戶手續(xù)?？闪罾钕壬鷽](méi)想到的是，當(dāng)他向租客吳某夫婦收取租金時(shí)，吳某夫婦表示房子易主沒(méi)有事先告知他們。吳某夫婦表示，他們也有購(gòu)房打算，如果知道周先生要賣房，價(jià)格合適的話他們也會(huì)考慮買下這套房子，畢竟已經(jīng)住習(xí)慣了，而且買這套房子也省去了搬家的周折。他們認(rèn)為承租戶可以優(yōu)先購(gòu)買這套房屋，現(xiàn)如今木已成舟，他們要將周先生與李先生告上法庭，通過(guò)起訴要求房屋買賣合同無(wú)效。李先生因此擔(dān)心不已。

公證處工作人員告訴李先生，周先生作為出租人在出售租賃房屋前，的確需要通知承租人并征求其意見(jiàn)，因?yàn)槌凶馊耸怯袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)的。不過(guò)這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在與其他買受人同等的條件下，承租人享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。如果出租人在履行了通知義務(wù)后15日內(nèi)未收到承租人明確表示的，那么可以視為承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人就可以放心地將房屋另行出售了。

如今，雖然周先生侵犯了吳某夫婦的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但這并不意味著周先生與李先生的買賣合同是無(wú)效的。因?yàn)?，周先生與李先生簽訂的買賣合同是雙方真實(shí)意思的表示，房屋也是以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓的，在沒(méi)有導(dǎo)致合同無(wú)效的其他情形出現(xiàn)時(shí)，買賣合同并不會(huì)因?yàn)橹芟壬址噶藚悄撤驄D的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而無(wú)效，但吳某夫婦可以請(qǐng)求周先生承擔(dān)賠償責(zé)任。

余姚市公證處提醒，類似情況下，房屋所有權(quán)人與買受人在正式簽訂合同前，最好以書(shū)面形式將擬出售的價(jià)格、付款方式等告知承租人。在得到承租人不購(gòu)買的答復(fù)或者自發(fā)出通知15天后承租人仍未有明確表示的情況下，再與意向買受人簽訂正式合同，以避免因出售房屋時(shí)的疏忽給自己及承租人帶來(lái)不必要的損失。

寧波晚報(bào)記者殷欣欣 通訊員蔣逸

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