快資訊：新《條例》施行數(shù)月后 寧波小區(qū)物業(yè)管理迎來(lái)新變化

圖為金邑水岸小區(qū)。

2022年4月1日，新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行。新《條例》實(shí)施4個(gè)多月，我市小區(qū)物業(yè)管理迎來(lái)哪些新的變化？

昨天，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧波市城市科學(xué)研究會(huì)和寧波晚報(bào)聯(lián)合舉辦的“共建和諧美好社區(qū)讓‘小物業(yè)’惠及‘大民生’——2022年第二期‘寧波城市建設(shè)’主題沙龍”在鎮(zhèn)海區(qū)金邑水岸小區(qū)舉行，專家們圍繞住宅小區(qū)物業(yè)管理展開了熱議。

(資料圖)

寧波市城市科學(xué)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)史濟(jì)權(quán)表示，住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶，它既是群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是當(dāng)前基層社會(huì)治理中矛盾比較集中的領(lǐng)域之一。隨著新修訂《條例》的施行以及相關(guān)配套政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市將不斷完善物業(yè)管理規(guī)范，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓民生福祉再加碼。

新《條例》已出臺(tái)

一系列配套政策、保障措施緊隨其后

住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)廣大人民群眾生活品質(zhì)，事關(guān)文明城市創(chuàng)建和社會(huì)和諧穩(wěn)定。早在1997年，市人大常委會(huì)就審議通過(guò)了《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，其后分別于2001年、2009年進(jìn)行了修改、修訂?！盀榱私ㄔO(shè)和諧宜居家園，妥善解決我市物業(yè)管理活動(dòng)中面臨的新情況和產(chǎn)生的新問(wèn)題，在歸納總結(jié)寧波物業(yè)管理以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我市修訂出臺(tái)了新的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。”市住建局黨組成員、副局長(zhǎng)黃毓琳表示。

新《條例》的修訂和施行，是我市就當(dāng)前不斷加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的應(yīng)對(duì)之舉，對(duì)規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善住宅小區(qū)居住品質(zhì)和生活環(huán)境具有重要作用。

“接下來(lái)，針對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)際需要和廣大業(yè)主的訴求，我們將出臺(tái)一系列配套政策和保障措施，為我市物業(yè)管理不斷提質(zhì)提供確切合法的政策依據(jù)和支撐?！秉S毓琳表示。

目前，我市已出臺(tái)《寧波市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》《寧波市住宅小區(qū)管理規(guī)約示范文本》，旨在通過(guò)健全和規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行制度夯實(shí)物業(yè)管理住宅小區(qū)的業(yè)主自治工作基礎(chǔ)?！敖酉聛?lái)，市住建局還將會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的運(yùn)行制度、業(yè)主大會(huì)社會(huì)統(tǒng)一信用代碼證管理制度等一攬子創(chuàng)新配套制度進(jìn)行探索研究，為我市物業(yè)管理逐步融入社會(huì)基層治理大工作格局構(gòu)筑和完善有法可依、有章可循的政策體系。”黃毓琳表示。同時(shí)，《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》也即將修訂出臺(tái)，屆時(shí)，我市物業(yè)維修和保修資金保障使用的一系列問(wèn)題也將迎來(lái)新“解法”。

此外，正在修訂的《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引》等政策文件，將進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的陽(yáng)光、公開、透明，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益得到進(jìn)一步保障。

鄰里中心成為社區(qū)居民休閑好去處。

“物居業(yè)”關(guān)系如何規(guī)范？

納入基層治理，推行法制化管理

電動(dòng)自行車違規(guī)停放、消防通道被占用、設(shè)施壞了沒(méi)人修……類似的物業(yè)“頑疾”屢見不鮮。如何理順“物居業(yè)”關(guān)系？寧波市司法局一級(jí)調(diào)研員金厚橋全程參與了《條例》的起草和修訂，他表示，新《條例》主要作了相應(yīng)制度安排：一是將物業(yè)管理納入基層治理工作范圍；二是明確“物居業(yè)”各自在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)。

金厚橋指出，新《條例》在規(guī)范“物居業(yè)”關(guān)系的相關(guān)規(guī)定中，能否產(chǎn)生法律效果和社會(huì)效果，關(guān)鍵在于“物居業(yè)”三方都要在法律框架內(nèi)活動(dòng)?！斑@就要求三方都能樹牢‘物居業(yè)’共同體理念，站穩(wěn)服務(wù)居民的立場(chǎng)，尊重大多數(shù)居民的意愿，才能贏得最有力的支持。依法擔(dān)當(dāng)、勤于溝通，讓居民對(duì)社區(qū)治理、物業(yè)管理有真切的獲得感，這才是法治化的‘物居業(yè)’的和諧關(guān)系。”

社區(qū)治理和物業(yè)管理都是復(fù)雜的社會(huì)活動(dòng)。比如，在分類投放生活垃圾上，分類投放是居民的法定義務(wù)，居民與市容環(huán)境衛(wèi)生部門構(gòu)成了行政法律關(guān)系，對(duì)違反分類規(guī)定投放或者亂丟垃圾的行為，由行政執(zhí)法部門實(shí)施行政處罰。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)作為小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任單位，依物業(yè)服務(wù)合同與居民構(gòu)成了民事、商事法律關(guān)系，物業(yè)企業(yè)負(fù)有勸阻、制止不按規(guī)定分類投放或亂丟垃圾等違法行為的義務(wù)。

“這是一種先由物業(yè)企業(yè)勸阻、制止，再由行政執(zhí)法部門對(duì)不聽勸阻者實(shí)施行政處罰的銜接性制度安排。實(shí)踐中，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)通過(guò)加大法治宣傳力度提高居民的認(rèn)識(shí)，物業(yè)企業(yè)必須履行‘勸阻、制止’義務(wù)，并長(zhǎng)期堅(jiān)持，同時(shí)對(duì)不聽勸阻的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并協(xié)助行政執(zhí)法部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法?！苯鸷駱蛘f(shuō)，只要“物居業(yè)”和執(zhí)法部門各司其職、密切協(xié)同，一定能使小區(qū)存在的破壞環(huán)境衛(wèi)生的違法行為得到制止，讓小區(qū)更整潔、更美好。

新《條例》助力

讓物業(yè)管理有法可依

“新《條例》實(shí)施以來(lái)，在黨建統(tǒng)領(lǐng)、資金管理等方面有所突破，在職責(zé)界限、企業(yè)監(jiān)督方面有所完善，為屬地物業(yè)主管部門在加強(qiáng)基層治理，創(chuàng)新物業(yè)管理方式，提高物業(yè)管理規(guī)范化、法治化水平等方面提供了法律依據(jù)，做到有法可依。”鎮(zhèn)海區(qū)建設(shè)交通局黨委書記、局長(zhǎng)范駿說(shuō)。

“例如，原先物業(yè)管理區(qū)域通常以規(guī)劃許可證所劃定范圍為參考，但部分項(xiàng)目存在因分期建設(shè)或配建商場(chǎng)、菜場(chǎng)、幼兒園等設(shè)施，實(shí)際交付后由兩個(gè)或以上物業(yè)企業(yè)分別管理，后期在消防監(jiān)控室、人防車位等設(shè)施設(shè)備，業(yè)委會(huì)委員比例、成立等方面產(chǎn)生糾紛。新《條例》新增‘建設(shè)單位申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分確定物業(yè)管理區(qū)域’內(nèi)容，這將有效減少此類糾紛。”范駿說(shuō)。

新《條例》的實(shí)施，給物業(yè)公司的工作帶來(lái)了不少便利。浙江欣城物業(yè)服務(wù)有限公司金邑水岸小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理戴飛飛表示：“之前小區(qū)部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍一知半解，會(huì)提出一些超出物業(yè)合同范圍的服務(wù)要求，給我們帶來(lái)了不少困擾。新《條例》第七條明確，引導(dǎo)和鼓勵(lì)相關(guān)單位依法成立物業(yè)管理志愿服務(wù)組織，開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)宣傳和技能培訓(xùn)，支持志愿者參與、協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理日常巡查、監(jiān)督等活動(dòng)。這一條，能讓業(yè)主更多地了解物業(yè)企業(yè)的服務(wù)范圍，避免引起不必要的糾紛和誤解。”

“針對(duì)垃圾分類及定時(shí)定點(diǎn)投放的問(wèn)題，部分業(yè)主不理解且拒不執(zhí)行，我們只能增加拾撿頻次，但小區(qū)園林面積大，光靠物業(yè)企業(yè)拾撿治標(biāo)不治本。新《條例》中規(guī)定讓更多志愿者、業(yè)主代表參與互相監(jiān)督，通過(guò)大力宣傳，相信能逐步解決此類困擾?！?/p>

“同時(shí)，新《條例》細(xì)化了禁止行為對(duì)照，將住宅小區(qū)毀綠種菜、改變車棚用途、違規(guī)亂停放電動(dòng)自行車、私拉電線充電等行為統(tǒng)統(tǒng)列入禁止行為，方便我們一線物業(yè)工作人員在勸阻這類不文明行為時(shí)有法可依，而且更有說(shuō)服力，相信能給我們的工作帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處?！贝黠w飛說(shuō)。

設(shè)施齊全的兒童活動(dòng)中心。

倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范自律

推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展

寧波市物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鮑小才表示：“新《條例》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開相關(guān)信息的規(guī)定，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的陽(yáng)光、公開、透明，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益；還明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行九方面的義務(wù)，禁止擅自利用共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化了廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督，并通過(guò)獎(jiǎng)懲措施倒逼物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到規(guī)范和自律，將推動(dòng)行業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展。”

“同時(shí)，新《條例》對(duì)各有關(guān)部門加強(qiáng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作，及時(shí)依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責(zé)作了明確規(guī)定，并強(qiáng)化屬地管理責(zé)任，進(jìn)一步厘清物業(yè)管理的責(zé)任邊界，對(duì)于化解物業(yè)矛盾糾紛，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)良性互動(dòng)起到很好的助力?！?/p>

鮑小才表示，新《條例》給業(yè)主帶來(lái)的好處也是不言而喻的?！爸饕谟谶M(jìn)一步強(qiáng)化了業(yè)主‘當(dāng)家作主’的意識(shí)，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)更好地發(fā)揮作用，切實(shí)保障業(yè)主參與小區(qū)自治。一是，細(xì)化業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備和召開的具體程序，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的成立、人員組成、工作職責(zé)、經(jīng)費(fèi)保障等做了明確規(guī)定，并規(guī)定市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)免費(fèi)提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議系統(tǒng)供業(yè)主使用，為業(yè)主大會(huì)召開提供便捷、規(guī)范、權(quán)威的途徑；二是，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)職責(zé)履行，對(duì)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的日常職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)及其委員的禁止行為做了規(guī)定，并規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)不履行、違法履行職責(zé)的處理途徑和法律責(zé)任?！?/p>

此外，新《條例》還對(duì)業(yè)主反映比較強(qiáng)烈的問(wèn)題作了進(jìn)一步的明確。如新《條例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等作了明確規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位出售、出租車位、車庫(kù)和公布車位、車庫(kù)處分情況以及道路停車泊位的設(shè)置、人民防空工程平時(shí)用于停車的管理等作了具體規(guī)定，為有效破解物業(yè)管理難題提供了政策依據(jù)。

黨建引領(lǐng)賦能社區(qū)治理。

黨建引領(lǐng)

助推物業(yè)管理提質(zhì)升級(jí)

物業(yè)管理水平如何進(jìn)一步提質(zhì)升級(jí)？寧波市房屋安全和物業(yè)管理中心副書記金凌給出了三點(diǎn)建議——

一是突出黨建引領(lǐng)。新《條例》將物業(yè)管理納入社區(qū)基層治理范疇，規(guī)定“建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)基層治理體系”?！拔覀儗⑴浜祥_展物業(yè)黨建示范點(diǎn)建設(shè)，配合市委組織部做好對(duì)各地物業(yè)黨建的督導(dǎo)工作，做好物業(yè)黨建街道示范點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和推廣，適時(shí)召開相關(guān)工作推進(jìn)會(huì)，以點(diǎn)帶面做好物業(yè)黨建示范點(diǎn)建設(shè)工作?！?/p>

二是建立健全物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系。通過(guò)制定出臺(tái)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引》《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)規(guī)則》《2022年度寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)測(cè)信息》等系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立規(guī)范的、可操作性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)合同；通過(guò)合同執(zhí)行，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、評(píng)價(jià)和考核，逐步提升廣大業(yè)主的主體責(zé)任意識(shí)和自治能力。同時(shí)，通過(guò)上述文件的配套使用，可以極大促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和透明化，加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”的目標(biāo)。

三是搭建物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)?！艾F(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)有業(yè)主反映業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織、召開和決策難，缺乏統(tǒng)一線上平臺(tái)，物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用繳納、使用情況不清且無(wú)法查詢等一系列問(wèn)題，這就急需物業(yè)管理數(shù)字化、信息化建設(shè)的提速?！?/p>

目前，全市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)正在研發(fā)，將涵蓋物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理區(qū)域劃分及其配套設(shè)施設(shè)備情況、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)信息、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金使用和管理情況、物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用繳納等各方面信息，同時(shí)為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)辦理網(wǎng)上備案、召開線上業(yè)主大會(huì)會(huì)議、受理反饋投訴舉報(bào)等提供服務(wù)?！敖⑷形飿I(yè)管理綜合信息平臺(tái)后，將實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)全過(guò)程監(jiān)管，提升物業(yè)管理現(xiàn)代化水平?！苯鹆枵f(shuō)。

徐卓蔚 邢雪蕾 文/圖

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理