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又到一年畢業(yè)季,租房成為不少“新社會人”的需要,也成為第一道考題。審判實踐表明,租房發(fā)生糾紛的“雷”,往往在草率簽訂合同時就已埋下。近日,鄞州法院對往年受理的部分房屋租賃合同糾紛案件進行梳理,專門編寫了一份“避坑指南”。
“我以為他是房東才簽訂房屋租賃合同的,發(fā)生糾紛后卻發(fā)現(xiàn)對方只是個‘二房東’?!边@樣的“劇情”并不陌生,更甚者,想找對方時已“查無此人”。
“簽訂房屋租賃合同,首先要注意審查出租人是否有權出租房屋?!臂粗莘ㄔ悍ü偬嵝眩课葑赓U合同的第一欄為出租人身份信息,需要完整填寫出租人的姓名、身份證號、住址、手機號碼,并備注說明該出租人是房屋所有權人、委托代理人還是轉(zhuǎn)租人。租房時,還要確保所租賃房屋是合法建筑,否則將導致房屋租賃合同無效。
新入社會的年輕人出于經(jīng)濟方面的考量,多半會選擇與他人合租。法官提醒,在考察租賃房屋時,需要注意出租房間的原始用途。根據(jù)寧波市的有關規(guī)定,居住房屋用于出租的,應當以一間原始設計為臥室或者起居室(以下統(tǒng)稱為居室)為最小出租單位,居室內(nèi)不得分隔搭建后出租。除未成年人外,居住人員人均租住房屋建筑面積不得低于10平方米。
“退租時,我把客臥空調(diào)搬走了。房東要求我賠償,可空調(diào)明明是我自己安裝的啊?!币苊獯祟惣m紛,在租賃帶裝修和家電的房屋時,需要對房屋內(nèi)原有的大件設施設備,如空調(diào)、冰箱、洗衣機、電視機、沙發(fā)、床、桌椅等進行清點和檢查,在房屋租賃合同中一一列明,并在簽訂房屋租賃合同的同時簽署房屋交接單,切勿使用“家具家電若干”等含糊用語。
當然,租賃期間的日常費用的承擔也應該在合同中約定。水費、電費、燃氣費、網(wǎng)絡費、有線電視費等一般由實際使用的承租人負擔,較少發(fā)生爭議。物業(yè)費的負擔如沒有明確約定,則容易成為出租人和承租人發(fā)生糾紛的誘因,因此合同中需明確租金是否包含物業(yè)費。
在房屋租賃過程中,承租人可能會提前退租或轉(zhuǎn)租。為避免擅自轉(zhuǎn)租而承擔違約責任,法官提醒,雙方可在房屋租賃合同中提前約定是否允許承租人將房屋轉(zhuǎn)租。
需要關注的是,承租人轉(zhuǎn)租后,并不意味著自身與出租人之間租賃關系的結束,次承租人的履約行為可能會讓承租人承擔相應責任。比如次承租人造成租賃物損失卻拒絕賠償,承租人就需要向出租人賠償損失。記者 王佳 通訊員 邵雪棟 張寧
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