?？诶吓f小區(qū)房屋自主改造遇到了兩個難題 相關部門爭取盡快完善配套政策

老房換新房是百姓的美好愿景。記者從?？谑凶〗ň至私獾?，?？谝褑幼灾鞑鸪陆ǔ绦虻睦吓f小區(qū)已有12個，相關小區(qū)存在問題大多為設施設備老化、漏水、衛(wèi)生環(huán)境差等等。目前這12個小區(qū)自主改造進展情況不一，主要卡在不能按要求取得百分百業(yè)主同意和增加容積率兩個問題，針對上述問題，相關部門正在研究討論，爭取盡快完善配套政策，實現百姓的美好愿景。

龍華區(qū)海云鞋廠宿舍：

支持改造的三分之一住戶已搬離小區(qū) 卡在增容無法動工

近日，記者走訪海云鞋廠宿舍看到，相比周邊新建小區(qū)，海云鞋廠宿舍房屋十分老舊。小區(qū)300多戶，有59戶住的是上世紀80年代建設的樓房，其他大部分住戶住的是瓦房或平房，甚至有的是搭建的房子。

業(yè)主代表黃忠勤介紹，小區(qū)所在位置地面比周邊新建小區(qū)低兩米，一下雨就積水，深的時候積水有一米多深，住在這里非常難受。

2019年下半年，在街道辦等部門指導下，小區(qū)改造過程進展順利，計劃年底正式啟動改造動工。然而，由于與海南省有關政策抵觸，去年底動工計劃擱淺。

“我們小區(qū)占地面積23.8畝，因為有一條市政規(guī)劃路穿過，小區(qū)的可使用面積減少為不到20畝，而要滿足343戶回遷住戶的房子，容積率就必須超過規(guī)劃的2.0。”黃忠勤說，“從2006年提出擴容，至今經過多次集體訴求，都沒有通過審批，無法進行改造。”

“我們小區(qū)位置處于繁華城區(qū)，但我們小區(qū)環(huán)境太差，生活不舒適，希望政府盡快出臺配套政策，支持我們自主改造，重建美好家園。”一位業(yè)主說。

美蘭區(qū)：恒福居安置小區(qū)

100%業(yè)主同意 但因土地問題陷入僵局

在?？诤愀＞影仓眯^(qū)，記者看到這里有大量老舊樓房，設施設備老化，小區(qū)內的綠化帶被車碾壓成泥。“早應該改造了，2017年就開始在討論這件事，大家都同意改造，誰不想住新的小區(qū)和房屋?”小區(qū)業(yè)主告訴記者，改造的事盡管啟動得早，但至今還沒有實質進展。

恒福居小區(qū)。

記者在該小區(qū)看到開發(fā)商恒福居房地產開發(fā)有限公司早先設置的棚改辦公室，辦公室周邊都張貼了小區(qū)改造的總體方案，根據方案，將把生活配套設施齊全、交通便利的兩個區(qū)塊作為棚改居民回遷安置區(qū)，棚改項目建設周期三年，期間過渡期中，按照棚改區(qū)居民被拆遷的原住宅面積大小來支付每月的過渡費(如48平米的房屋按照1700元/月支付給居民)。

此外，在回遷區(qū)建筑設計標準中，每一棟樓都設置3-4部電梯，樓下設置現代商業(yè)區(qū)方便居民生活。另外，小區(qū)還有配套2層地下停車場近900個車位供居民停車。

然而，改造方案張貼已久，小區(qū)目前仍然沒有比較實質的改造動作。“我們小區(qū)一共45棟樓共1532戶，4個區(qū)，于1996年建成，然而因為歷史遺留原因，有些樓房已經被鑒定為危房，2017年12月小區(qū)開啟自主改造工作，當時我們協(xié)助開發(fā)商征求小區(qū)業(yè)主意見，100%的業(yè)主都同意改造，但因為和另外一個小區(qū)恒福居申?；ㄔ反嬖谕恋胤指顮幾h，遲遲沒能落實下來，項目沒能開展。”恒福居安置小區(qū)物業(yè)經理表示。

恒福居小區(qū)改造宣傳欄。

“這個是歷史遺留問題，因為90年代這里作為回遷房小區(qū)，中間因為開發(fā)商資金問題中斷一段時間，后來新公司接手續(xù)建，安置小區(qū)落成，但只占原來規(guī)劃為一個項目地塊的一部分，另外一部分則用于開發(fā)商品房，也就是現在的申?；ㄔ罚两?，這兩個小區(qū)雖有物理隔離墻，但仍處于一個地塊，沒有劃分紅線。”恒福居房地產開發(fā)有限公司有關負責人表示，因為這個問題，安置小區(qū)的自改工作難以開展。

記者也從海口美蘭區(qū)征收局有關人員了解到，恒福居安置小區(qū)的自改工作和相關文件報告，區(qū)里已經上報市里，但主要還是因為土地問題沒有解決，暫時沒有進展，近期，美蘭區(qū)國土部門等也開過會，正在研究如何劃分土地紅線的問題。

海房新村

已有95%業(yè)主簽約同意改造 但還未達政策規(guī)定要求

海房新村位于美蘭區(qū)海甸二西路，建于1992年，占地面積17506.03平方米(26.26畝)，住宅面積共計38405平方米，總戶數233戶。

目前，小區(qū)90%以上建筑使用時間超過27年，小區(qū)的抗震、消防、建筑質量均達不到現今住宅規(guī)范要求。且發(fā)電、配電、蓄水、給水等設施設備和基礎配套缺失嚴重，部分地基下沉導致部分建筑分結構變形。

為改善該小區(qū)居住條件，2019年4月，該小區(qū)業(yè)委會向?？谑凶〗ň诌f交自主拆除改造申請，經過一年多發(fā)動動員，目前，該小區(qū)233戶業(yè)主中已有211戶簽約同意改造，同意率達95%。

海房新村小區(qū)拆除后，投資企業(yè)將按照現代小區(qū)建設標準重新建設，不僅小區(qū)住宅樓改建為高層建筑，小區(qū)內還將增建商業(yè)用房。為確保業(yè)主利益，拆除新建后業(yè)主將按原有住房面積回遷選房。

“目前小區(qū)改造距離政策規(guī)定的100%業(yè)主同意還差5%，希望出臺配套政策，盡快實現改造。”海房新村小區(qū)改造實施單位相關負責人說。

秀英區(qū)：嘉興園小區(qū)

兩住戶打產權官司，致小區(qū)無法達到業(yè)主100%同意改造要求

“一下大雨，小區(qū)就會積水……”提及嘉興園小區(qū)現狀，該小區(qū)一業(yè)主張女士直搖頭，該小區(qū)共有兩棟樓房，層高8層，共計48戶業(yè)主，沒有安裝電梯，尤其是高層住戶，老人小孩上下樓十分不便。

由于年代久遠，小區(qū)設施老舊，很多住戶家里的窗戶銹跡斑斑，由于墻體潮濕，未做好防水，還時常有外墻角料脫落。

“小區(qū)地勢明顯較低，比臨近的海交路和海盛路路面都要低，幾乎每次?？谙麓笥?，小區(qū)內都會積水。”一些業(yè)主反映，此外，小區(qū)垃圾場設置不合理，垃圾桶就在小區(qū)大門邊上，環(huán)衛(wèi)部門每天在小區(qū)門口清運垃圾，衛(wèi)生環(huán)境堪憂且有損小區(qū)和城市形象。

據了解，秀英區(qū)嘉興園小區(qū)現居住的業(yè)主絕大多數同意改建，僅有兩戶因為購房時簽訂了購房合同，但一直未及時辦理房產證，導致這兩戶業(yè)主所居住的房屋的產權證仍在原開發(fā)商手上，這兩戶長期居住在小區(qū)的業(yè)主也表示同意改造。目前，涉事業(yè)主正在打官司維權，待產權爭議解決后，項目將正常推進。

?？谑行阌^(qū)房屋征收局相關負責人姚先生告訴記者，一直以來，秀英區(qū)嘉興園小區(qū)屬于“三無小區(qū)”，屬于“三不管地帶”，轄區(qū)街道辦等各級政府部門經常要為這個小區(qū)操心，此次嘉興園小區(qū)自主改造，現居住的絕大多數業(yè)主都同意改造。

“原則上，自主拆遷改建小區(qū)仍需要取得100%業(yè)主的同意。”姚先生介紹，此外，該小區(qū)業(yè)委會自主委托第三方公司組織申報，已經報?？谑凶砸?guī)局審批，下一步，將繼續(xù)推進包括項目規(guī)劃設計、可研方案的申報審批等程序。由于該老舊小區(qū)自主拆遷新建屬于純市場行為，政府部門主要做好監(jiān)管，對項目引進的開發(fā)商的資質、資金、程序合規(guī)等方面進行監(jiān)管。

瓊山區(qū)：海南國興中學教職工宿舍

100%住戶已簽約同意改造，正在完善設計和安置方案

?？谑协偵絽^(qū)海南國興中學教職工宿舍，建于1989年，總戶數128戶。經歷30余年的風雨洗禮，教職工宿舍出現了基礎設施老化破損嚴重、設計規(guī)劃不合理、功能配套不全等問題。

房屋沒有電梯其他配套，外墻用手去掰都能脫落，現在墻體都開裂了，所以借此機會進行改造。

記者來到海南國興中學教職工宿舍，現場看到，樓體的墻面不少已經脫落，露出里面的樓體。“這些墻面已經有些年頭了，每到雨季就會脫落。”一住戶說，改善住宿條件以及解決安全問題是大家期待的事。

國興中學教職工宿舍。

?？谑协偵絽^(qū)征收中心工作人員吳先生說，為改善該小區(qū)居住條件，2019年，該小區(qū)業(yè)委會向海口市住建局遞交自主拆除改造申請，經過一年多發(fā)動動員，目前，該小區(qū)全部簽約同意改造，同意率達100%，目前正在完善設計和安置方案，希望將教職工宿舍樓每棟加蓋至15層，但開工時間還未定。

國興中學教職工宿舍。

海南國興中學教職工宿舍項目相關負責人徐先生告訴記者，由于小區(qū)老化嚴重，校方也一直在加緊推進相關工作。“大多數人都是贊同改造的，只是個別教職工擔心沒有結果。在我們做了大量工作后，大家也都非常配合。”徐先生說，很期待新的住宿樓能趕緊建好。

有關部門：將抓緊完善相關方案，推進老舊小區(qū)改造進展

談及老舊住宅區(qū)自主改造工作推進的阻礙，?？谑凶〗ň窒嚓P負責人介紹，目前難解決的主要是改變容積率的問題，還有業(yè)主意見難統(tǒng)一、改造想法不一，難以達到規(guī)定的100%。

記者從?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局了解到， 2018年2月份，《海南省人民政府關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號)文件第二十一條規(guī)定，加強容積率變更管理。土地使用權人應當嚴格按照土地有償使用合同約定的容積率開發(fā)利用土地。禁止商品住宅項目用地提高容積率。

“我們正在和省里、市里有關部門溝通，盡快研究、解決海口老舊小區(qū)自主改造土地增容問題，希望盡快出臺解決的方案。”市資規(guī)局相關負責人說。

此外，為了順利申請、啟動老舊小區(qū)改造，?？谑凶〗ň忠颜髑笊鐣庖?，對原有的政策條款做了修改，老舊小區(qū)自主改造不再需要征得100%業(yè)主同意，三分之二以上的業(yè)主同意即可啟動改造。“目前征求意見的程序已經走完，我們正在結合市民反映的意見進行梳理研究，爭取盡快修改完善后報市政府通過。”住建局相關負責人說。(記者 黨朝峰 王康景 孫春麗 石祖波)