住宅維修資金為何難管又難用 進一步完善住宅維修資金管理制度

“9家房地產開發(fā)企業(yè)代收的5062.07萬元住宅維修資金未及時上交專戶，最長時間達8年”“4家房地產開發(fā)商或物業(yè)服務企業(yè)挪用代收的住宅維修資金1184.63萬元”。近日，一份來自有關部門提供的關于湖北省襄陽市住宅維修資金問題整改情況，引起了國務院第七次大督查第九督查組的注意。

住宅維修資金是業(yè)主繳納的專門用于維修、改造住宅共用部位和共用設施的錢，屬于全體業(yè)主所有，不能挪作他用。為何會發(fā)生維修資金被違規(guī)挪用的情況?資金管理是否存在漏洞?業(yè)主有沒有充分享受到使用維修資金的權利?為此，督查組赴湖北襄陽市走訪調查。

調查發(fā)現(xiàn)，住宅維修資金被違規(guī)挪用，主要原因在于收費程序不規(guī)范。按照2008年發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應將首期住宅維修資金存入專戶，但該辦法并未明確繳納程序。實際操作中，出現(xiàn)了由房地產開發(fā)公司或物業(yè)服務企業(yè)代收情況，一些違規(guī)挪用資金的現(xiàn)象也就隨之發(fā)生。比如，督查組查閱資料發(fā)現(xiàn)，湖北4家房地產開發(fā)公司或物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)對外出借近400萬元、經營挪用近600萬元代收的維修資金。

襄陽市房屋維修基金管理中心有關負責人說，由于現(xiàn)行規(guī)定并未明確禁止房地產開發(fā)公司或物業(yè)服務企業(yè)代收維修資金，也考慮到居民辦事方便，只要是居民自愿的委托，基金管理中心還是照常辦理。這種模糊不清的規(guī)定，為房地產開發(fā)公司或物業(yè)服務企業(yè)拖延繳納甚至違規(guī)挪用資金創(chuàng)造了條件。

征收程序不規(guī)范，資金使用也困難。督查組查閱資料發(fā)現(xiàn)，襄陽市從2003年開始收繳住宅維修資金，截至2020年9月，商品房維修資金銀行存款余額13億元，房改房維修資金余額1.2億元，共有411個小區(qū)使用了商品房維修資金3549萬元，有132個小區(qū)使用了房改房維修資金832萬元。整體來看，住宅維修資金使用率僅為3%。

住宅維修資金使用率為何如此之低?是小區(qū)居民維修需求不足，還是其他原因導致?為弄清疑問，督查組決定走訪當?shù)匦^(qū)，進一步了解情況。

在襄陽市春天大道小區(qū)，物業(yè)經理董女士告訴督查組，因為外墻漏水、電梯鋼絲損壞等問題，前不久小區(qū)向房屋維修基金管理中心申請使用維修資金，但被告知不滿足使用條件。

“主要是因為目前我們小區(qū)業(yè)主維修資金存繳不到總戶數(shù)的三分之二。而按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，要使用住宅專項維修資金，需經過占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。”董女士說，由于牽涉多方利益，這兩個三分之二的指標操作起來非常困難。“比如小區(qū)5號樓有200戶業(yè)主，只有20戶外墻面漏水，漏水面積明顯達不到總面積的三分之二，其他180戶同意使用維修基金的積極性就不高。再比如說，一單元的電梯壞了，但二單元和三單元的住戶并不受影響，出于自身利益考慮，二單元和三單元的業(yè)主可能就不太愿意使用維修資金。”

督查組發(fā)現(xiàn)，即使過了“三分之二”這道坎，維修資金的支取還面臨著其他種種“關卡”。比如要提出維修方案，經現(xiàn)場查勘認證合規(guī)后，才可以安排維修資金。維修結束后，還要上報費用明細、審核公示等種種程序，才能真正將維修資金拿到手。

重重“關卡”導致維修資金使用難，大量資金長期被閑置。如何保證這筆資金的保值增值呢?督查組查閱資料發(fā)現(xiàn)，雖然按相關規(guī)定，在保證住宅維修資金正常使用的前提下，可以將住宅維修資金用于購買國債以保值增值，但目前襄陽市住宅維修資金全是放在銀行賺取利息，襄陽市房屋維修基金管理中心有關負責人對于國債的風險收益、怎么購買等情況也不了解，進一步保值增值動力并不強。這就導致一邊急需維修但缺乏資金支持，而另一邊大量維修資金躺在賬戶上“睡大覺”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

督查組認為，住宅維修資金面臨“管理難”“使用難”的情況，既有現(xiàn)行維修資金管理制度不完善的問題，也有地方部門管理不到位的問題。隨著住宅使用時間的增長，房屋公共設施的維修和翻新需求將越來越密集地涌現(xiàn)，對住宅維修資金的使用和管理水平將提出更大考驗。督查組建議進一步完善住宅維修資金管理制度，理順管理體系，優(yōu)化使用程序，既能維護業(yè)主權益，又使其具有可操作性，讓住宅維修資金真正發(fā)揮其為住宅“養(yǎng)老”“治病”的作用。記者 李華林