9月30日,由北京青年報社主辦的《回天這十年·回天“城”長》論壇在京舉辦,回天地區(qū)的規(guī)劃者、初代建設者、新晉建設者、房地產(chǎn)領(lǐng)域大V及協(xié)會專家等,回顧地區(qū)歷史和現(xiàn)狀。從北京市首批經(jīng)濟適用房,到宜居品質(zhì)之城,從“有居”到“優(yōu)居”,回天地區(qū)的居民獲得感和幸福感正在大幅提升。
自2018年起,北京連續(xù)發(fā)布三年及五年行動計劃,重點實施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設施等方面的近200個項目,基本實現(xiàn)回天有路、回天有教、回天有醫(yī)、回天有樂?,F(xiàn)在的回龍觀、天通苑區(qū)域品質(zhì)與10年前已不可同日而語,也對服務提供者提出了更高的要求。論壇上,新晉開發(fā)項目紫金書院提出了“綠地養(yǎng)護補充基金”概念,更是引起了兩代開發(fā)者以及城市建設、規(guī)劃專家們的共鳴。
三年又五年
(相關(guān)資料圖)
回天計劃是北京城市更新縮影
10年前,因為居住密、交通堵、學校少、看病難、購物難、環(huán)境差,在京城北部回龍觀、天通苑地區(qū),85萬多居民曾被這樣的大城市病所困擾,如何喚醒“睡城”曾是這里的頭等大事。從2018年開始,北京啟動“回天行動計劃”,170余個重大項目接續(xù)落地,如今,回龍觀天通苑地區(qū)煥發(fā)出了新的生機,成為全國乃至亞洲超大型社區(qū)治理的范本。
回天規(guī)劃編制專家張帆表示,北京市從1998年開始建設經(jīng)濟適用房,回龍觀、天通苑是最早的一批,當時,政府為居民提供了多層次多選擇的供應,并且平抑了房價,為穩(wěn)定樓市起到了積極作用。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務副會長謝東曉當時還在北京城市建設綜合開發(fā)辦公室工作,他坦言,那一年回龍觀、天通苑分別開工過百萬平方米,當年竣工過百萬平方米,這在北京城建史上也是一個很重要的突破。
20年后,回天地區(qū)已經(jīng)逐漸成為一個超大成熟社區(qū),但是依然存在一些問題,比如產(chǎn)業(yè)太少、配套不齊、出門堵車……為此,2018年,北京市發(fā)布了《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務和基礎設施三年行動計劃(2018-2020年)》,計劃通過3年的行動、項目總投入近200億元資金,讓回天地區(qū)成為與國際一流和諧宜居之都相匹配、充滿活力的美好幸福新家園。
不僅如此,緊接著2021年7月,北京市又對外發(fā)布了《深入推進回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展行動計劃(2021-2025年)》,重點實施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設施等方面的102個項目。2022年,根據(jù)北京市發(fā)改委印發(fā)的《深入推進回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展2022年工作計劃》,回天地區(qū)主要聚焦提升公共服務能力、提升交通和市政基礎設施效率、提升人居環(huán)境品質(zhì)等6個方面,涉及23項具體任務,總投資約342億元。全年將新增學位4100余個、停車位5000余個、公園綠地近700畝,清華長庚醫(yī)院、積水潭醫(yī)院二期、回龍觀體育文化公園等項目主體完工,推動實現(xiàn)社區(qū)衛(wèi)生服務中心六街一鎮(zhèn)全覆蓋。同時統(tǒng)籌區(qū)域聯(lián)動發(fā)展,引導人才北向回流,就近就業(yè),建成投用小米智慧產(chǎn)業(yè)基地等3個重大產(chǎn)業(yè)項目,加快推進小米二期等5個項目建設。
“三年行動計劃執(zhí)行完了,又推出了五年行動計劃,在這種政府持續(xù)的努力之下,回天的未來一定是特別美好的。”張帆說。
打造樣板樓
看回天兩代開發(fā)者的理念傳承
作為回龍觀第一個商品房項目龍澤苑開發(fā)公司董事長的黃建堃特別有感觸,他說龍澤苑不僅承擔了國家康居示范工程的項目,還承擔了住建部中美住房合作示范項目這一任務。包括著名規(guī)劃大師白德茂、園林大師檀馨以及貝聿銘之子貝定中為小區(qū)親自設計,在20多年前,當時小區(qū)已經(jīng)提出“人車分流”“早餐陽臺”“四節(jié)環(huán)保”等創(chuàng)新先進理念。
對此,紫金書院項目執(zhí)行董事葉俊明作為回天地區(qū)新一代建設者,他對這個地區(qū)也有特殊的感情和特別的規(guī)劃。“我們團隊都是回龍觀的第一代新住民,實現(xiàn)了我們從無居到有居的過程,這個過程有多開心,別人可能體會不到。”雖然幾年后葉俊明搬離了回天地區(qū),但現(xiàn)在他又重新回來并參與建設回天。
葉俊明發(fā)現(xiàn),在回天生活的人,一邊在高節(jié)奏地工作,一邊要處理家里的一大堆問題,于是他們團隊設想,如果這些“后顧之憂”能通過社區(qū)一體化解決,解決了生活中的痛點,才更能增加業(yè)主的幸福感。因此,他們在規(guī)劃項目之初就提出了一個概念,叫做“植入社區(qū)型的教育成長中心”,把產(chǎn)業(yè)帶、教育功能帶、生活帶都打造進去,在項目規(guī)劃時,就把解決居民的“后顧之憂”放在首位。
具體看,不僅外在打造小區(qū)的書院氣質(zhì)和文化,內(nèi)部裝修采用高級精裝風格,還引進了金茂府的13項科技,并設計了可變的專利戶型——一鍵可變戶型,實現(xiàn)了一生之宅的理想,充分體現(xiàn)了物盡其用的設計理念。“更重要的是我們圍繞痛點進行了一系列的規(guī)劃,如打造了一個國學學堂,為孩子們提供課后托管服務;還提供業(yè)主食堂,提前預訂早餐,當天送餐上門,解決了大家沒時間做飯的問題;利用下沉廣場把地下室做成共享自習室、共享圖書館等空間。”葉俊明說,作為第一代回天居民,對這些居住痛點深有感觸,所以這些規(guī)劃設計其實都是在解決痛點。
小事并不小
提出“綠地養(yǎng)護補充基金”概念
不過,所有這些品質(zhì)都滿足之后,一個新的問題又擺在了面前,那就是如何能讓社區(qū)持續(xù)地“好下去”,這是一個新的課題。
“集團總裁黃玉峰提出一個‘綠地養(yǎng)護補充基金’的概念,就從腳下的那塊草地這件看似小事其實不小的事做起”,葉俊明說。紫金書院提出的“綠地養(yǎng)護補充基金”是單獨為后期入住社區(qū)建立的針對園林更高品質(zhì)呈現(xiàn)進行的補充資金池投入,以此保持綠地養(yǎng)護效果,實現(xiàn)社區(qū)增值。“入住后的小區(qū)想要持續(xù)地好下去,其實說白了就是腳下那塊草地能不能一直綠下去,而且綠得更好。這不僅關(guān)系到入住后業(yè)主的居住感受,更關(guān)系到未來房價的增值。”
北青報記者了解到,當下入住社區(qū)的品質(zhì)層級及二手轉(zhuǎn)售價格的高低,最直觀的體現(xiàn)在綠地和物業(yè)兩個層面,前者是硬優(yōu)勢,后者是軟優(yōu)勢。但業(yè)主繳納的物業(yè)費中針對綠地維護所謂的??畈糠郑瑑H可完成對于基礎園林的修復和養(yǎng)護。對于更高標準的綠化呈現(xiàn)以及依據(jù)需要或生活習慣改變而增設的園林小品等情況,則不包含在一般的物業(yè)費內(nèi)。紫金書院提出成立“綠地養(yǎng)護補充基金”、用資金池來更好實現(xiàn)社區(qū)增值也正是基于對這些難題的解決。
目前,紫金書院發(fā)起的全國首個“綠地養(yǎng)護補充基金”,以中關(guān)村科學城公司賬戶對公將200萬放入新領(lǐng)域銀行開戶賬戶,每月將由銀行出具款項狀態(tài)。同時,交付前,成立業(yè)主群,篩選出愿意為社區(qū)共建做貢獻的創(chuàng)始人業(yè)主,進行監(jiān)管協(xié)助公示;交付后,社區(qū)成立物管會或業(yè)委會,將內(nèi)部款進行使用監(jiān)管。此外,未來還可以成立教育基金、公共活動基金等,設置不同專項基金,讓社區(qū)共建真正落地兌現(xiàn)。
對此,京房字創(chuàng)始人馬力認為:“我們過去老是說,開發(fā)跟后期管理物業(yè)管理是有一個脫節(jié),甚至造成了一些遺留的問題。”他認為,如果按照這種“綠地養(yǎng)護補充基金”的模式來操作,那么公共環(huán)境設施的維修就有了資金和底氣,這也能促成業(yè)主們的房產(chǎn)保值增值,并吸引更多的人在回天地區(qū)長久地住下去?;靥煲?guī)劃編制負責人張帆則對此提出了更進一步建議,她認為設立綠化基金為入住后的綠化持久好下去設置保障是好事,但未來如何讓這個資金持續(xù)下去、如何做到合理使用和??顚S玫葐栴}也是基金設立時應該考慮到的。
作為業(yè)界前輩的黃建堃表示出對這一新理念的贊許和期望,他說:“這可能是個很好的創(chuàng)始。因為無法結(jié)算,綠化養(yǎng)護的費用很難在大修基金和物業(yè)費里解決,而這筆基金恰好能夠解決小修小補。我覺得紫金書院這個想法有示范作用,能給老百姓的財產(chǎn)、給小區(qū)設施保值增值。我希望紫金書院能把這件事做好,然后向更多定位高端的社區(qū)進行推廣。”
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