中交地產(chǎn)高溢價(jià)加速拿地沖“央企前三” 前三季度凈利1.6億下滑七成業(yè)績還在百億級別

2017年喊出重回“央企前三”的豪言壯語猶言在耳。從現(xiàn)實(shí)來看，中交地產(chǎn)(000736.SZ)距離“央企前三”還有一定距離，業(yè)績還在百億元級別。

今年上半年，在克而瑞TOP200銷售榜上(全口徑金額)，中交以121億元排第88位。

與此同時(shí)，公司盈利也比不理想。近日，中交地產(chǎn)發(fā)布三季度盈利預(yù)警。2019年前三季度，中交地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利約1.63億元，比上年同期(調(diào)整后)下降 69.87%;基本每股收益約0.31元，比上年同期(調(diào)整后)下降69.3%。

為實(shí)現(xiàn)“央企前三”目標(biāo)，中交地產(chǎn)正在加速拿地?cái)U(kuò)規(guī)模。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，中交地產(chǎn)拿地金額為287億元，拿地面積408萬平方米，雙雙晉升排行榜TOP40。

高溢價(jià)提速拿地

12月11日，中交地產(chǎn)以95.98%的溢價(jià)率競得昆明一宗宅地，共花費(fèi)19.3億元。截至當(dāng)日，中交地產(chǎn)入手溢價(jià)率超過20%的地塊至少有5宗。

19.3億元的拿地金額，對于上半年?duì)I收僅17.48億元的中交地產(chǎn)來說可謂大手筆。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，11月40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率僅為12.3%，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。

從業(yè)績來看，中交距離“央企前三”還是有點(diǎn)遙遠(yuǎn)。今年上半年，在克而瑞TOP200銷售榜上(全口徑金額)，中交以121億元排第88位。而公司的土儲(chǔ)權(quán)益占比也不高，據(jù)其2019年中報(bào)披露，上半年度，中交地產(chǎn)通過招拍掛獲取開發(fā)項(xiàng)目7個(gè)，總土地價(jià)款約97.4億元。其中，上市公司投資約73.6億元。同期內(nèi)，上市公司共有50個(gè)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，逾1/3項(xiàng)目權(quán)益占比低于50%，而持有100%權(quán)益項(xiàng)目也僅8個(gè)。

此前，中交地產(chǎn)發(fā)布三季度盈利預(yù)警。2019年前三季度，中交地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利約 1.63億元，比上年同期(調(diào)整后)下降 69.87%;基本每股收益約0.31元，比上年同期(調(diào)整后)下降69.3%。中交地產(chǎn)表示，由于報(bào)告期房屋交付面積較上年同期減少，交付項(xiàng)目的毛利率略有下降，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)的利潤減少。

凈負(fù)債率195%超行業(yè)均值

長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，截至2019年中期，中交地產(chǎn)有息負(fù)債出現(xiàn)大幅攀升，已由2018年末的109.77億元升至2019年中期的126.74億元。2018年、2019年中期，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為112.99%和195%，上升約82個(gè)百分點(diǎn)，高于99.62%的行業(yè)均值。截至2019年中期，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.38%。截至2019年9月30日，公司總資產(chǎn)4744555.37萬元，總負(fù)債4281601.52萬元。

負(fù)債攀升同時(shí)，也在加速融資“補(bǔ)血”，12月10日，中交地產(chǎn)公告，擬向控股股東中交房產(chǎn)集團(tuán)及其下屬企業(yè)借款共計(jì)不超19億元，利率不超10%。

本次借款后，中交地產(chǎn)向中交房產(chǎn)集團(tuán)的借款額度將升至57.40億元。而據(jù)中交地產(chǎn)《當(dāng)年累計(jì)新增借款》披露，截止到10月31日，公司銀行貸款新增凈額38億元，占2018年末凈資產(chǎn)的89.83%;公司借款余額高達(dá)196.99億元，相較于2018年末新增借款53.77億元，累計(jì)新增借款占2018年末凈資產(chǎn)127.11%。

與此同時(shí)，12月18日，中交地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，全資子公司華通置業(yè)有限公司擬出資8000萬元，與天津立達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司、天津農(nóng)墾海燕有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司開展房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作。

另據(jù)中交地產(chǎn)披露，截至2019年11月末，中交地產(chǎn)累計(jì)對外提供財(cái)務(wù)資助余額為440428.4萬元，其中公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司(含參股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、并表但持股未超過50%的控股房地產(chǎn)項(xiàng)目子公司、與關(guān)聯(lián)方共同投資的項(xiàng)目子公司)提供股東借款余額為431038.41萬元;合作方從中交地產(chǎn)控股房地產(chǎn)項(xiàng)目子公司調(diào)用富余資金余額為9389.99萬元，公司不存在逾期未收回的借款。

人事變動(dòng)頻繁

中交地產(chǎn)提出“央企前三”口號的同時(shí)，企業(yè)頻繁的人事變動(dòng)便一直伴隨其中。10月21日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，由于個(gè)人原因，蔣燦明先生申請辭去公司董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)委員、董事會(huì)提名委員會(huì)委員職務(wù)，并不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

公司董事會(huì)于2019年7月9日收到公司董事兼總裁耿忠強(qiáng)的書面辭職報(bào)告，由于工作變動(dòng)原因，耿忠強(qiáng)申請辭去公司董事、董事會(huì)提名委員會(huì)委員、總裁職務(wù)。

中交地產(chǎn)表示，為確保公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行，在新任董事正式到任前，耿忠強(qiáng)將繼續(xù)履行在董事會(huì)所擔(dān)任職務(wù)的職責(zé)。資料顯示，耿忠強(qiáng)于2018年12月12日上任，任職僅7個(gè)月。

在去年9月，中交地產(chǎn)董事會(huì)也進(jìn)行了大換血，包括中交地產(chǎn)集團(tuán)董事長孫國強(qiáng)、吳文德、曹舟南在內(nèi)的6名董事集體卸任，董事長由中交投資有限公司原董事、總經(jīng)理趙暉接任。

據(jù)了解，中交集團(tuán)正在推進(jìn)房地產(chǎn)板塊重組整合工作，中交地產(chǎn)作為中交集團(tuán)全面深化改革的試點(diǎn)單位，在滿足相關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的前提下，將推進(jìn)所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作。這也是本次人事變動(dòng)的主要原因。

事實(shí)上，近兩三年來，整個(gè)中交系進(jìn)入了人事調(diào)整密集期。2017年，中交地產(chǎn)高層人事變動(dòng)超過18項(xiàng)，董事長、總經(jīng)理、黨委書記、董事、副總經(jīng)理等重要職位均有變動(dòng)。當(dāng)年12月，中交地產(chǎn)原董事長吳文德辭去公司董事會(huì)所有職務(wù)。大規(guī)模換血的背后是因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)整合效果的不滿，中交地產(chǎn)系希望迎頭趕上中海、保利等地產(chǎn)龍頭央企，其于2017年曾立下成為規(guī)模前二央企的“軍令狀”。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)指出，企業(yè)內(nèi)部整合必然會(huì)帶動(dòng)管理層的變更，這本是企業(yè)調(diào)整的正?，F(xiàn)象。但如果調(diào)整過于頻繁的話，會(huì)給執(zhí)行層面帶來困擾，反映出企業(yè)并未有一個(gè)清晰的戰(zhàn)略方向。