房地產(chǎn),終究成了“困難行業(yè)”。
2月6日,武漢發(fā)布16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施(下稱16條),房地產(chǎn)行業(yè)被歸為“困難行業(yè)”。其中提到,為減輕企業(yè)資金壓力,在重點監(jiān)管資金中增加“項目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點;優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù),預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟等。
(資料圖)
武漢官方將房地產(chǎn)歸為“困難行業(yè)” 來源:武漢市人民政府
事實上,過去的一年,武漢房地產(chǎn)市場無論是在成交量,還是投資力度上均創(chuàng)下了近幾年新低。
“2022年公司總部資金壓力大,都減少了對外投資,我們在武漢的銷售額下滑也很嚴(yán)重,主要聚集在保交樓、保交付上,消化存量。”某百強房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時表示。
不降價根本賣不動
房地產(chǎn)被武漢官方劃為“困難行業(yè)”并不難理解。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米,同比分別下滑42%和43%,是近8年來成交量最少的一年;全年土地成交金額約822億元,同比減少約47%,涉宅用地成交建筑面積、成交金額排名均跌出全國前十,而2017年-2021年其排名一直保持在全國前4-7名。
武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)也顯示,截至當(dāng)年10月,武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181626套,面積2109.6萬平方米,庫存約18萬套。
在此情況下,降價成了2022年武漢樓市的主旋律,“有些區(qū)域項目價格降了近20%,特別是去年上半年,不降價根本賣不動,不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售?!?月7日,武漢一中介門店新房經(jīng)紀(jì)人張瑤(化名)在微信上告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
以武漢德商·光谷洺悅天璽為例,2020年底經(jīng)過117輪競標(biāo),德商以成交樓面價約15700元/平方米、總價16.468億元、溢價105.39%拿下,這也是當(dāng)時光谷東的“地王”。
定位高端改善的德商·光谷洺悅天璽于2021年11月首次入市,開盤均價約2.7萬元/平方米,去化率約30%。但到了2022年12月,項目優(yōu)惠后的價格最低能做到2.4萬元/平方米,其中還包括3500元/平方米的裝修。
又如,位于金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著,這是旭輝在武漢的首個鉑悅系高端項目,2022年初入市后銷售業(yè)績一直不甚理想。到了當(dāng)年7月,該樓盤做起了團(tuán)購促銷,單價也從最初的2.5萬元/平方米下調(diào)了2000元。
而漢陽區(qū)保利庭瑞閱江臺去年9月初更以現(xiàn)房每平方米降價近6000元,打響價格內(nèi)卷之戰(zhàn):推出K8地塊4號樓面積段120-140平方米,12700元/平方米一口價任選;6號樓面積段112-130平方米房源,13300元/平方米任選。這一降價幅度引來同行反對,后被政府責(zé)令整改,并暫停銷售。開發(fā)商武漢保利隨后也發(fā)布退款聲明:打折促銷銷售行為無效,3天內(nèi)全額退款。
需要注意的是,東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)、洪山區(qū)、江岸區(qū)曾被譽為武漢樓市“四大天王”,也是武漢樓市的半壁江山。
問題樓盤數(shù)量全國第一
事實上,武漢樓市面臨的不僅是銷售的低迷,更有來自保交樓的壓力。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,截至2022年12月31日,在32個典型城市重點監(jiān)測的290個停工項目中,有62個項目全面復(fù)工、86個項目部分復(fù)工,但仍有126個項目處于停工狀態(tài)。
其中截至2022年底,武漢問題樓盤數(shù)量為36個,占比32城總量的10%以上;尚未交付套數(shù)69266套,尚未交付面積727萬平米,無論從問題樓盤數(shù)量還是套數(shù)、面積上來看,均位居32城榜首。
武漢同策機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年全年武漢涉宅用地供應(yīng)81宗,供應(yīng)建面約978萬平方米,起拍金額約952億元;成交71宗,同比減少37%;成交建面約862萬平方米,同比減少約58%;成交金額約822億元,同比減少約47%。
而從全國排名看,2017年-2021年武漢涉宅用地成交建筑面積、成交金額排名一直在4-7位,但到了2022年成交金額跌至第13位,成交建筑面積排名跌至第33位。
上述百強房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時表示,2023年需要根據(jù)集團(tuán)情況和區(qū)域銷售情況決定是否投資。
為緩解企業(yè)困難,16條就專門提到,為減輕企業(yè)資金壓力,在重點監(jiān)管資金中增加“項目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點;優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù),預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟;在保證城市功能和品質(zhì)的前提下,新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù);同時下調(diào)競買保證金,允許銀行出具保函代替競買保證金,除競買保證金之外的剩余土地出讓價款,允許在1年內(nèi)繳清,特殊項目可2年內(nèi)繳清。
“在原有基礎(chǔ)上,預(yù)售條件及預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化,土地出讓條件的松綁,可以有效提高企業(yè)資金利用效率,促進(jìn)投資積極性,助力市場良性循環(huán)發(fā)展。”中指研究院華中研究員李國政在接受記者微信采訪時表示。
額外發(fā)“房票”
不過,武漢此次16條最為關(guān)鍵的,是在限購區(qū)給每戶家庭額外又發(fā)了一張“房票”。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,限購區(qū)域無條件增加一套購房資格,意味著原先“本地人限購兩套、外地人限購一套”的規(guī)定調(diào)整為“地人限購三套、外地人限購兩套”,該規(guī)定意義重大,尤其是要從“以舊換新”“以小換大”“多孩家庭”等住房改善的角度出發(fā),優(yōu)化限購區(qū)域政策,促進(jìn)住房消費市場的提振。
而在過去的一年,基于市場發(fā)展實際,武漢多次出手,出臺了多項房地產(chǎn)支持政策,包括預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環(huán)外限購解禁,二手房帶押過戶等,僅在“限購松綁”上就多次做了文章。
如2022年5月21日,“武漢經(jīng)開區(qū)”微博發(fā)布消息稱,自5月22日起,武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調(diào)整為不限購區(qū)域,自此武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策。
6月20日,武漢又在實操層面執(zhí)行新的限購政策,戶籍居民家庭名下若已有兩套住房,可以再買一套房。
此外,武漢還有一些特殊的限購松綁政策:如二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策等。
“因城施策,賦予地方政府調(diào)控自主權(quán),堅守‘房住不炒’底線,地方也要承擔(dān)更大的主體責(zé)任。”李國政直言,近幾年,各個城市在樓市調(diào)控一般采取“小步快跑”方式,不斷試探市場寬松邊際,全國各地一年出臺了逾千項政策。
在他看來,春節(jié)前后,全國多個城市再次發(fā)布了樓市支持政策,涉及棚改、落戶、限購、利率、公積金、稅費補貼等多個方面,武漢依然有調(diào)整空間。
武漢住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年春節(jié)以來,武漢樓市成交依然處于下降態(tài)勢。整個1月,武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套,銷售面積74.5萬平方米,成交量環(huán)比下降62%,同比下降48%。
“短期看,需求不振、信心不足情況依然存在,房地產(chǎn)市場的完全復(fù)蘇,還離不開政策的進(jìn)一步助力。”李國政續(xù)稱,結(jié)合武漢市場發(fā)展情況,政策動態(tài)優(yōu)化調(diào)整的步伐不會停止,只有充分借助“組合拳”發(fā)力,才能更好實現(xiàn)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。
關(guān)鍵詞: 商品住房 武漢官方把房地產(chǎn)歸為困難行業(yè)