2020年的膠州市上合經(jīng)濟示范區(qū) “新城”成長艱難

3月30日零時，青島膠州灣大橋膠州連接線正式開通。正式通車后，青島主城區(qū)至上合示范區(qū)的通行時間大大縮短。膠州上合示范區(qū)也因此再次成為青島樓市的目光聚集之地。

基于2019年膠州樓市的大火和膠州灣大橋通車帶來的利好，業(yè)內(nèi)很多人繼續(xù)對接下來上合示范區(qū)——這個青島樓市成交高地中的“國家級新區(qū)”的未來表示了樂觀。

但是在今年疫情的突襲之下，樓市形勢已被全盤洗牌。在此背景下，2020年的膠州上合示范區(qū)真的還值得購房者們“樂觀”嗎?

來自“國家級示范區(qū)”的樂觀

膠州上合示范區(qū)，全稱為“中國-上合組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)”，也叫做膠州南部新城，它位于膠州的東南環(huán)灣地帶，是黃島與紅島的中間位置。

作為國家級新區(qū)，膠州上合示范區(qū)也在近幾年迎來了豐富的配套規(guī)劃：青島大學(xué)膠州校區(qū)于2018年在此敲定落子，青大附醫(yī)也在2019年年底時完成了基本的清理拆遷;2017年年底時，青島華紅灣國際旅游度假區(qū)項目正式簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，華紅灣落戶膠州;總投資50億元的上海新城吾悅廣場城市綜合體項目也在2018年落戶膠州開發(fā)區(qū);片區(qū)內(nèi)的京東物流園目前也已經(jīng)完工。

根據(jù)青島地鐵總體規(guī)劃圖，三期規(guī)劃的12號地鐵線將貫通此地，未來可換乘8號線通達(dá)黃島、紅島以及市區(qū)等地，地面交通還有通往膠東新機場的快速路。以后去黃島和紅島換乘8號到市區(qū)也很方便。也有去膠東新機場的快速路。

僅3月16日，位于膠州九龍街道2宗建面14.87萬宅地成交，最終被青島恒祿旅游開發(fā)有限公司(恒大水世界)3.7億元底價競得，成交樓板價2484元/㎡，膠州恒大水世界項目也正式落地。

這片昔日荒無人煙的鹽堿地，終于在“加冕”國家級新區(qū)的頭銜之后，迎來了自己的春天。

2019年以來，上合示范區(qū)的樓市一直風(fēng)頭很盛。膠州市特別是上合示范區(qū)片區(qū)，其購房者主體很大程度上來源于淄博、臨沂等附近城市的外來客群，這從膠州在疫情全民隔離期間驟減的成交量中也可窺一斑。2019年，淄博、臨沂房價飛漲，這也成為膠州上合示范區(qū)2019年樓市熱度驟升的原因。

鹽堿地上，“新城”成長艱難

2019年10月18日，膠州9幅建設(shè)用地網(wǎng)拍，其中4幅住宅用地及4幅工業(yè)用地被青島龍?zhí)┧礉芍脴I(yè)有限公司(龍湖)、山東盈拓之恒新能源有限公司以8.87億底價聯(lián)合拿下，標(biāo)志著上海電氣海上風(fēng)電裝備產(chǎn)業(yè)園正式落戶膠州上合示范區(qū)。

但這也是頭部房企2019年在上合示范區(qū)屈指可數(shù)的幾次拿地之一。另外也只有花樣年在2019年12月31日，以4.31億元的底價拿下膠州上合示范區(qū)1宗占地面積41271㎡的居住用地。

膠州本身是青島土拍市場熱地。2019年，膠州市一級土地市場共有46幅住宅商業(yè)類地塊成交，成交地塊規(guī)劃建面391萬平方米，占全市總成交量的13%，在全市各城區(qū)土拍排行榜中排名第三。可見膠州上合示范區(qū)雖然名頭叫的響亮，房企們卻不太買單。

另外，區(qū)域內(nèi)對膠州灣大橋貫通帶來的影響似乎也過于樂觀。誠然這條大橋的開通將帶動包括上合示范區(qū)在內(nèi)的青島膠州灣北部城區(qū)加速崛起，但即便拋開頻繁大霧封路這等不可抗因素不談，目前大橋的免費狀態(tài)能持續(xù)到何日也仍是未知數(shù)——而大橋是否收費將很大程度影響大橋的車流量，進(jìn)而影響到大橋?qū)δz州灣北部片區(qū)的帶動作用。此外，所謂豐富的配套到目前仍未見起色。

作為一座從荒蕪的偏僻鹽堿地上崛起的“新城”，無法集中供暖也成為了上合示范區(qū)樓市的一大“硬傷”。上合示范區(qū)成立前的一段時間里，龍湖、新城、遠(yuǎn)洋、天一仁和、花樣年、榮盛等房企紛紛想要在此分得一杯羹。據(jù)界面山東了解到，目前來看，2018年6月開盤的榮盛錦繡外灘，上萬套房源至今仍未清盤，花樣年情況雷同;而后來的天一仁和悅海大觀、融創(chuàng)時代公館等借前車之鑒，為搶占這塊不算大的“蛋糕”終于嘗試打出了集中供暖的牌面。

2020年，上合示范區(qū)的喜與憂

受疫情影響，各城市、地區(qū)成交普遍下滑，上合示范區(qū)今年來自魯西南的投資客所帶來的需求量，將不出意外地出現(xiàn)縮水。而無論是從保利、萬科、華潤等頭部房企的項目體量，還是配套的完備性上看，更不能指望膠州主城購房者大批南下置業(yè)。

同時，上合示范區(qū)昔日的價格優(yōu)勢已然不再，周邊同類型片區(qū)的競爭力增強：據(jù)安居客、房天下等平臺數(shù)據(jù)，上合示范區(qū)的剛需毛坯價格的話大多集中在9-1.2萬之間，毛坯9千多起，例如榮盛·錦繡外灘、觀瀾文苑和萬恒·四季花城等等;精裝基本在1-1.3萬之間，例如碧桂園·湖悅天境和花樣年·碧云灣等。但城陽上馬板塊的越秀星匯城均價也僅在萬元線上下，位于城陽河套片區(qū)的眾安·青島新城市均價也是1萬元;高新區(qū)許多高層價格也不過是1.2-1.3萬元之間。中德生態(tài)園、辛安板塊等還有一眾低價盤。

而城陽全域都有集中供暖。這是上合示范區(qū)的燃?xì)鉅t所無法匹敵的。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年青島膠州市新增住宅供應(yīng)全市最多，共3.39萬套，約400萬㎡，占青島市新增量的21%;住宅存量方面，膠州市庫存365萬㎡ ;庫存銷售周期約12個月，整個膠州市的去庫存壓力仍存在。

但上合示范區(qū)也仍有自己獨到的競爭力，即國家級新區(qū)的加持。據(jù)2018年發(fā)布的中國-上合組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)核心區(qū)建設(shè)五年發(fā)展目標(biāo)和遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)，到2022年，示范區(qū)核心區(qū)將實現(xiàn)與上合組織國家年進(jìn)出口貿(mào)易額、累計雙向合作投資額、對外承包工程營業(yè)額和雙向勞務(wù)合作“四個翻一番”。國家政策引領(lǐng)下的上合示范區(qū)將成為膠州樓市未來數(shù)年的另一主戰(zhàn)場，基建的大量投資、產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都將讓膠州上合示范區(qū)成為未來青島樓市的有力競爭者。