房貸利率同比下降22個基點 周年過后市場報價利率改革之路仍在繼續(xù)

LPR報價已連續(xù)5個月保持不變。8月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的新一期貸款市場報價利率(LPR)顯示，1年期貸款市場報價利率為3.85%，5年期以上貸款市場報價利率為4.65%。

從今年4月到8月，這一貸款利率水平已保持5個月不變。自4月下調(diào)以來，LPR已連續(xù)4個月“按兵不動”。經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，正值我國貸款市場報價利率機制改革一周年，梳理一年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，貸款利率下行周期明顯。

年內(nèi)1年期LPR下降40個基點

對于8月LPR維持不變，市場已有預(yù)期。8月17日，央行公告稱，當(dāng)日開展7000億元MLF操作，操作利率為2.95%，與此前持平。對此業(yè)內(nèi)人士解讀，MLF利率不變，已預(yù)示了8月LPR不變的走勢。

事實上，從2019年8月LPR首次報價出爐至今，央行改革完善貸款市場報價利率機制已走完一年。目前，個人住房商業(yè)貸款的LPR轉(zhuǎn)換期限僅剩10日，而銀行新發(fā)放的企業(yè)貸款也已全面轉(zhuǎn)向LPR定價。那么，LPR改革一周年，貸款利率變化趨勢如何?

以今年8月新公布的LPR與2019年8月公布的的1年期LPR報價4.25%和5年期LPR報價4.85%相比，改革一周年利率下行明顯。1年期LPR報價和5年期報價分別下降了40個基點、20個基點。

相對而言，1年期LPR下行幅度略大一些。經(jīng)濟導(dǎo)報記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，改革以來，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布1年期LPR報價分別在2019年的9月、11月以及2020年的2月、4月發(fā)生了4次下調(diào)，其中，今年4月下調(diào)幅度最大，1年期LPR報3.85%，比3月的1年期LPR報價4.05%下調(diào)了20個基點。

同樣，改革一年內(nèi)，今年4月的5年期LPR報價4.65%下調(diào)幅度也最大，較3月的4.75%下調(diào)了10個基點。除此之外，5年期LPR報價一年內(nèi)還出現(xiàn)過2次下調(diào)，2019年11月、2020年2月，分別下調(diào)5個基點。

周年過后，市場報價利率改革之路仍在繼續(xù)。

8月17日，國務(wù)院常務(wù)會議再次提出要深化市場報價利率改革，引導(dǎo)貸款利率繼續(xù)下行。

國金證券最新研報顯示，1年期LPR后續(xù)仍存在下調(diào)可能。中信證券研報也顯示，后續(xù)可能有更多政策驅(qū)動貸款利率下行。

“一方面，4月份以來政策利率維持不變，LPR始終未調(diào)整，在市場一致預(yù)期貨幣易緊難松時，從貨幣政策操作層面看，存在央行復(fù)制2019年四季度以來歷次打破市場預(yù)期、回歸穩(wěn)增長操作的可能。”中信證券分析師趙云鵬分析，另一方面，在降成本、向?qū)嶓w讓利的目標(biāo)下，后續(xù)存在調(diào)整政策利率的可能性，需要密切關(guān)注MLF續(xù)作和LPR報價情況。

房貸轉(zhuǎn)換誤區(qū)待解

LPR機制的引入，代替了原有的基準(zhǔn)利率，通過各商業(yè)銀行的集中報價，計算得出并發(fā)布LPR。對國家來說，主要出于利率市場化的考慮，意圖削弱政策層面的過度干預(yù)，促進金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

對于普通消費者而言，LPR報價機制的轉(zhuǎn)換則直接折射到房貸上。從今年3月1日起，存量房貸的LPR“換錨”工程正式啟動。

那么，LPR改革一周年以來，房貸利率又產(chǎn)生了怎樣的變化呢?

8月20日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2020年8月中國房貸市場報告》。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年8月(數(shù)據(jù)監(jiān)測期為7月20日至8月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.25%，環(huán)比下調(diào)1個基點;二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比下降2個基點。

“疫情發(fā)生以來，LPR多次調(diào)整，5年期以上LPR比去年底下調(diào)了15個基點，也帶來了全國各地房貸利率不同幅度的下調(diào)。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，目前全國房貸利率走勢逐漸趨于平緩，整體水平較去年同期下降22個基點。

臨近8月底，存量房貸LPR轉(zhuǎn)換的“最后期限”即將到來。經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解到，從今年6月起，包括山東城商行在內(nèi)的部分商業(yè)銀行率先啟動存量房貸利率定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換工作，近期工農(nóng)中建四大行以及郵儲銀行也開啟存量房貸的LPR批量轉(zhuǎn)換。

“這并非‘一刀切’，批量操作更多是為了簡化存量房貸用戶的流程，同時也方便銀行按照最新政策來同步管理。若對轉(zhuǎn)換結(jié)果存在異議，用戶可在對應(yīng)銀行自助轉(zhuǎn)回或協(xié)商處理。”李萬賦表示，根據(jù)公開報道，目前客戶的自主轉(zhuǎn)換率約為20%,主動操作比例較低，部分房貸用戶對轉(zhuǎn)換方案的理解存在誤區(qū)。

融360大數(shù)據(jù)研究院研報顯示，目前影響存量用戶做決策的重大誤區(qū)有兩個：是否轉(zhuǎn)換與房貸合同是否打折無關(guān);是否轉(zhuǎn)換與未來房貸利率的走勢無關(guān)。

對此，李萬賦解釋，“打折或者上浮，決定的是轉(zhuǎn)換時的加點數(shù)值。轉(zhuǎn)換為固定，則未來長期按現(xiàn)有利率還貸;轉(zhuǎn)換為LPR，在業(yè)內(nèi)人士普遍認為長期下行的態(tài)勢下，則可享受到LPR下行帶來的紅利。一旦轉(zhuǎn)換后，存量合同每月還貸額度的變動，只跟重定價日最臨近的前值LPR報價的年度波動有關(guān)。解開這兩個誤區(qū)，將有利于用戶根據(jù)個人訴求做出更適合自己的選擇。”記者 王雅潔