“三道紅線”融資要求進(jìn)一步明確 房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)起步平穩(wěn)

隨著“三道紅線”融資要求進(jìn)一步明確，部分地產(chǎn)股今日大跌。

昨日，央行官員表示，“三條紅線”——即重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則“穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍”。

根據(jù)國(guó)泰君安數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，三條紅線均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家，包括中國(guó)恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)等。值得注意的是，上半年房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債增速達(dá)標(biāo)率整體明顯下滑。

“三條紅線”穩(wěn)步擴(kuò)大

近年來(lái)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨緊。監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后采取多項(xiàng)措施限制房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。最新的舉措是“三條紅線”。

昨日，央行官員表示，“三條紅線”——即重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則“穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍”。

10月14日，央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，從整體上看，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面。下一步，我們將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次明確表態(tài)“三條紅線”穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍，未來(lái)或有更多房地產(chǎn)企業(yè)納入。

彭立峰說(shuō)，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，是人民銀行和住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求房地產(chǎn)業(yè)界、金融業(yè)界意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)近兩年時(shí)間的醞釀之后形成的。8月20日，住建部和人民銀行聯(lián)合召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，就融資管理規(guī)則的背景、思路等有關(guān)情況進(jìn)行了介紹。

他表示，融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個(gè)制度的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在規(guī)則制定過(guò)程中，我們也充分考慮了企業(yè)和市場(chǎng)的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)了科學(xué)合理的過(guò)渡期安排。

兩個(gè)月前的8月13日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》獨(dú)家報(bào)道，監(jiān)管對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資金監(jiān)控和融資管理規(guī)則，設(shè)置“三條紅線”，一是剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1。根據(jù)房企踩線多少，將房企分為紅橙黃綠四檔管理，每升一檔，企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速上限減少5%，三條紅線全踩的房企，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。參會(huì)12家房企作為試點(diǎn)企業(yè)，開始按季度進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理，政策有望在2021年全面鋪開。新政還強(qiáng)化了對(duì)拿地銷售比高于40%，連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的房企拿地資金來(lái)源監(jiān)管。

融資限制加速了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。10月14日，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院高級(jí)研究員秦虹撰文稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降負(fù)債、降杠桿是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。今年央行和住建部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的“三限四檔兩觀察”的融資管控要求，對(duì)大型商業(yè)銀行新增房貸也有了比例限制，實(shí)際上終結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。在融資約束下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼，擴(kuò)張的速度必將受到抑制，有的企業(yè)甚至面臨生存危機(jī)。

“我們不在12家參會(huì)企業(yè)中，但近期也放慢了拿地速度，先觀望一下。”一位房地產(chǎn)企業(yè)地方融資負(fù)責(zé)人說(shuō)。

房地產(chǎn)融資或?qū)⒎啪?/p>

根據(jù)國(guó)泰君安數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，三條紅線均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家。分別是：中國(guó)恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、鐵建房地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、首開股份、華發(fā)股份、泰禾集團(tuán)、電建地產(chǎn)、金融街、光明地產(chǎn)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、珠江投資、新湖中寶、廣宇發(fā)展、住總地產(chǎn)、天房發(fā)展等。

值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債增速達(dá)標(biāo)率整體明顯下滑。其中，有息負(fù)債增速未超過(guò)閾值的房企占比由2019年底的66%下降至2020年上半年的48%。其中綠檔、黃檔及橙檔房企達(dá)標(biāo)率分別由89%、68%、70%下降至74%、44%、33%，而紅檔房企由于提前開始去杠桿進(jìn)程，有息負(fù)債增速逐步回落，達(dá)標(biāo)率由32%小幅上升至36%。

10月15日，港股市場(chǎng)上，中國(guó)恒大(3333.HK)昨日大跌16.96%后，午后一度跌4.5%，最終收盤報(bào)15.76港元跌幅1.87%;恒大此前折價(jià)配股籌資43億。此外，融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)午后一度跌1.85%，最終收盤報(bào)29.40港元跌幅1.34%。其余房地產(chǎn)股中，合景泰富集團(tuán)(1813.HK)午盤后最高跌5.33%，收盤跌4.41%;綠城中國(guó)(3900.HK)最高跌約3.80%，收盤跌2.95%;中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)收盤跌2.41%。

2016年末以來(lái)，房地產(chǎn)監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)、融資不斷收緊。對(duì)于未來(lái)，業(yè)內(nèi)預(yù)期房地產(chǎn)融資或?qū)⒎啪彙?/p>

從各種融資渠道看，房地產(chǎn)貸款增速逐漸回落，與總體貸款增速基本保持一致。據(jù)中金統(tǒng)計(jì)，2020年1-6月，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)13.1%，略低于總體貸款增速13.2%。房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)較2016年末27%的高點(diǎn)大幅下滑。其中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸同比增速?gòu)?018年3季度24.5%的高點(diǎn)降至今年上半年8.5%;個(gè)人住房貸款同比增速?gòu)?016年底38.1%的高點(diǎn)降至今年上半年15.9%。

房企境內(nèi)發(fā)債大幅回落，但境外發(fā)債不斷增大。2020年前3季度，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券凈融資1462億元，較2019年全年-69億元回升;其中3季度凈減少134億元。2017年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券凈融資較2016年8204億元大幅下滑。今年前3季度，房地產(chǎn)企業(yè)境外債券凈融資折人民幣2055億元，高于境內(nèi)債券凈融資。近期國(guó)內(nèi)外利差擴(kuò)大、人民幣匯率升值加速，為境外融資創(chuàng)造了有利條件。

房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)類ABS明顯回落。此前，房地產(chǎn)貸款和債券融資2017年收緊后，房地產(chǎn)信托資金凈增量從2016年1418億元上升至2017年8533億元，之后逐年下降，2019年降至165億元，今年上半年凈減少2028億元。今年前3季度，個(gè)人住房抵押貸款CLO發(fā)行1630億元，較2019年5163億元大幅下滑。此外，今年以來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款A(yù)BS發(fā)行301億元，不動(dòng)產(chǎn)投資信托REITs發(fā)行134億元，規(guī)模相對(duì)較小。

過(guò)去幾年，上市房地產(chǎn)公司負(fù)債增速明顯放緩，但負(fù)債率仍然處于高位。今年上半年，A股上市房企總負(fù)債同比增長(zhǎng)13.8%，增速較2017年底32.8%明顯回落。今年上半年末，A股上市房企總體資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%，明顯高于房地產(chǎn)以外非金融企業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率58.2%。2018年以來(lái)，上市房企總體資產(chǎn)負(fù)債率趨于平穩(wěn)。

銀行體系如何應(yīng)對(duì)

此前，光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰表示，在房地產(chǎn)融資政策從嚴(yán)的背景下，高負(fù)債、高杠桿房企壓力相對(duì)較大，房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)壓力有所上升。對(duì)此，銀行體系做出了響應(yīng)。包括：

對(duì)四檔客戶有息負(fù)債增速給予差異化限額，實(shí)施差異化風(fēng)險(xiǎn)管控和新增融資管理。特別是對(duì)明股實(shí)債等變相融資、增加隱性負(fù)債的方式，重視合規(guī)性檢查。

高度關(guān)注高杠桿率頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)。在融資受限后，企業(yè)現(xiàn)金流高度依賴項(xiàng)目銷售回款，需要控制好銷售回籠資金，特別是要防范債務(wù)集中到期的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從緊的融資環(huán)境將倒逼房企加速銷售、縮短回款周期，銀行需加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售收入封閉監(jiān)控管理。

對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，銷售回款乏力的項(xiàng)目，企業(yè)資金鏈會(huì)變得更加不穩(wěn)定，需防范集中退出風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為，當(dāng)前階段，我國(guó)房地產(chǎn)融資資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定，銀行表內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率在1%以內(nèi)，按揭貸款不良率0.3%、關(guān)注率0.5%。按揭貸款RAROC回報(bào)較高，資金供需兩旺，中小銀行投放熱情高漲;表內(nèi)企業(yè)貸款更多表現(xiàn)中小銀行關(guān)注率有所上行。表內(nèi)貸款抵質(zhì)押物充足，風(fēng)險(xiǎn)損失率較低。影子銀行體系房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較表內(nèi)偏高，信用類融資風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力相對(duì)不足。

展望未來(lái)，房地產(chǎn)融資出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)概率極低，但部分運(yùn)營(yíng)激進(jìn)或者低效的房企需要進(jìn)行并購(gòu)重組。要關(guān)注在房企“去杠桿”形勢(shì)下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于部分重資產(chǎn)行業(yè)需關(guān)注產(chǎn)能過(guò)剩是否有加深的跡象，以及由此產(chǎn)生的衍生影響。