全球觀察：為子女入學(xué)租房卻遭違約，北京三中院判房東支付違約金

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為了讓子女入讀對(duì)口小學(xué)，北京租客喬女士以8500元的月租金租下一處房屋，豈料簽完合同近一年后，房東并不配合辦理入學(xué)手續(xù)。退租時(shí)，雙方無(wú)法達(dá)成一致，喬女士遂起訴房東至法院，要求解除合同并要求退還多交納的租金、押金，并支付2個(gè)月租金的違約金。記者從北京三中院獲悉，一、二審法院均支持了喬女士的訴訟請(qǐng)求。

2020年5月，為了讓孩子上學(xué)，喬女士與房東池某簽訂了租房合同，租期為兩年，月租金8500元，押一付三，押金8500元。在雙方簽訂的合同中，中介人員注明：“第二年開始按半年支付房租，甲方配合乙方辦理小孩上小學(xué)事宜。”此外，雙方還約定如果雙方違約，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，并按月租金的200%支付違約金。

租下房子近一年后，2021年4月，喬女士聯(lián)系房東池某，要求其提供身份證、房產(chǎn)證、租房完稅證明等材料，來(lái)辦理孩子入學(xué)事宜。近一周后，房東陸續(xù)回復(fù)稱“辦不了”、“情況已經(jīng)說(shuō)了，不行你也可以退租，后續(xù)辦手續(xù)就行”“我也客觀說(shuō)了，房東只是可以配合，沒有義務(wù)給你辦，何況我還要賣房，真辦不了”，并表示涉案房屋可能等不到兩年即出售，如果喬女士用了學(xué)位，涉案房屋“就賣不出去了”；如喬女士退租，房東答應(yīng)退還剩余租金，也可以賠償違約金。

2021年5月，雙方協(xié)商解除租賃合同。喬女士希望房東退還其剩余租金8500元、押金8500元并賠償違約金17 000元。但房東池某認(rèn)為，涉案合同主要目的為喬女士使用居住涉案房屋，他已按約履行相關(guān)義務(wù)，不構(gòu)成違約。此時(shí)池某尚且同意退還剩余租金和押金。

之后，喬女士搬離房屋，與房東商量進(jìn)行交接。喬女士自述其于2021年5月22日向物業(yè)、管家交付鑰匙，但均被拒收，6月1日，喬女士向房東郵寄鑰匙交付。但次日卻收到了房東的律師函，要求喬女士支付下一期租金，且需3日內(nèi)配合辦理物業(yè)交割，并稱喬女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

喬女士氣不過(guò)，認(rèn)為正是因?yàn)榉繓|池某拒不配合辦理她子女的入學(xué)手續(xù)，導(dǎo)致孩子無(wú)法獲得該學(xué)區(qū)學(xué)位，將池某訴至法院。池某一審提出反訴，要求喬女士支付租金及提前退租的違約金。

一審法院判決支持了喬女士的訴訟請(qǐng)求，依照判決，池某應(yīng)退還喬女士多交納的租金、押金，并支付其相當(dāng)于兩個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金。房東池某不服，又提出上訴。二審法院審理后認(rèn)為，鑒于涉案合同對(duì)房東應(yīng)配合喬女士子女辦理上學(xué)事宜進(jìn)行了明確約定，而房東在合同履行過(guò)程中又明確拒絕履行該義務(wù)，造成喬女士合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，顯屬根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。最終，法院二審駁回了池某的上訴請(qǐng)求。

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